离婚诉讼期间移转房产 合同是否有效?

2014-12-01

离婚诉讼期间移转房产 合同是否有效?

女士问:

我与洪某属再婚夫妻, 婚后,洪某购买了一套商品住房,房产登记在他一人名下。由于洪某将由其前妻抚养的女儿洪一带过来生活,致使我俩经常发生口角,感情越来越淡漠。20133月,我向法院提起离婚诉讼,要求与洪某离婚。201311月,法院作出民事调解书,确认上述房产归我所有。但是,我去房产局办理过户时发现,在离婚诉讼期间,洪某以借款为由,以105万的抵押债权数额将房屋抵押给了女儿洪一,导致我无法办理过户手续。无奈我只能向法院起诉请求法院确认洪某抵押行为无效,返还房屋产权。请问:洪某签订的抵押合同是否有效?

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李培东律师回答:

虽然房屋登记为洪某单独所有,但房屋为女士与洪某婚姻关系存续期间购买的,因此应为夫妻共同共有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款的规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效”。

本案中,洪某不能证明其将抵押的情况告知了女士,也未在法院的调解笔录中提及,因此无法认定女士对此抵押行为是知情的。自女士与洪某结婚后,女儿洪一一直与二人共同生活,其应当知道购买的商品住房为凌女士与洪某共同财产,故洪一不能善意取得商品住房的抵押权,洪某抵押行为无效。因此,洪某与洪一的抵押合同无效。

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